«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права».
Сделка, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, это основание для возникновения, прекращения и изменения, гражданских прав и обязанностей.
Что касается сделок с недвижимостью, регистрация таких сделок, как правило, осуществляются в форме договора купли-продажи, дарения, обмена и ренты. При этом лишь в случае ренты обязательна нотариальная форма, то есть договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Для остальных договоров предусмотрена простая письменная форма.
Чем же нотариальная форма договора отличается от простой письменной формы?
При заключении договора в нотариальной форме:
1. Нотариус несет личную материальную ответственность за то, что участники договора обладают дееспособностью, понимают значение своих действий.
2. Нотариус разъясняет статьи законов, на основании которых заключается сделка по недвижимости, разъясняет последствия заключения сделки.
3. Составляет проект договора юридически грамотно.
4. В случае разбирательства в суде выступает в качестве свидетеля, либо, если расторжение договора происходит по вине нотариуса, в качестве ответчика.
5. За составление проекта договора и удостоверение договора берется государственная пошлина.
При заключении договора в простой письменной форме:
1. Проект договора составляется самостоятельно, либо с помощью юриста.
2. Риск заключения ненадлежащего договора несут стороны.
Правилами Гражданского Кодекса Российской Федерации (статья 131) устанавливается, что любая сделка с недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации (исключение составляет договор аренды, заключенный на срок менее одного года).
При регистрации договора на недвижимость и перехода права по сделке в регистрационную палату подаются договор, документы прежнего собственника, экспликация, поэтажный план, выписка из домовой книги и другие документы. Во время регистрации проверяется договор и документы на соответствие действующему законодательству, проверяется то, что документы поданы надлежащим собственником.
Регистрации также подлежат следующие права на недвижимое имущество:
- Право собственности;
- Право хозяйственного ведения;
- Право оперативного управления;
- Право аренды;
- Ипотека;
- Сервитуты и другие;
В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации (статья 131) устанавливается, что любая сделка с недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации (исключение составляет договор аренды, заключенный на срок менее одного года). В случае отсутствия государственной регистрации, сделка является ничтожной и к ней применяются правила о последствиях недействительности ничтожной сделки. Вследствие данных правил единственным доказательством права собственности на недвижимость, единственным правоустанавливающим документом (во всех случаях: будь то ввод в эксплуатацию нового объекта недвижимости, либо переход права собственности) является свидетельство о государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) вносятся все сведения об объектах и собственниках недвижимого имущества. При возникновении, переходе и прекращении права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, органами государственной регистрации проводятся проверка действительности поданных заявителями документов, правовая экспертиза на законность сделок, а также осуществляется выдача информации о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества.
Владелец недвижимости обязан уплачивать специальный ежегодный налог на недвижимость, исчисляемый от стоимости жилого помещения по ставкам, действующим на момент приобретения и действующим в период владения. Продавец недвижимости должен уплатить налог на доходы, вырученные от продажи имущества. Если продавец являлся собственником жилья и владел им более пяти лет, то налог не уплачивается. Если жилье находилось в собственности менее пяти лет, то предоставляется имущественный вычет в размере одного миллиона рублей.
Виды сделок с недвижимостью:
КУПЛЯ-ПРОДАЖА
По договору купли-продажи квартиры одно лицо передает другому за деньги квартиру, на условиях, определенных договором.
К вышеперечисленным документам прилагаются согласие супруга покупателя на покупку. В случае если квартира приобретена продавцом в браке, то необходимо предоставить согласие супруга продавца (даже если брак расторгнут, но не заключен договор раздела имущества либо брачный договор). Проживающие в квартире лица с переходом права собственности на недвижимость продавца теряют право проживания в квартире. В случае, если в квартире прописаны недееспособные граждане, либо собственником квартиры, либо доли квартиры является ребенок, необходимо предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства.
ДАРЕНИЕ
По договору дарения одна сторона передает другой стороне квартиру безвозмездно, то есть не получая ни денег, ни услуг. Договор дарения по определению не может содержать никаких условий, кроме возможности дарителя отменить дарение. При этом следует учесть, что указанное условие действует только до регистрации перехода права.
РЕНТА
По договору ренты недвижимость передается одним лицом другому бесплатно, либо за деньги, и, кроме того, выплачивается рента деньгами либо услугами. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. С момента регистрации договора и перехода права квартира находится в залоге у бывшего собственника. Это значит, что без его согласия отчуждение квартиры невозможно.
ОБМЕН
При обмене одна квартира обменивается на другую квартиру, либо долю квартиры, либо другое имущество. В договоре обязательно должна быть указана цена обмениваемого имущества. При обмене предоставляются такие же документы, как и на куплю-продажу.
