«Рыночная стоимость земельного участка в первую очередь зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от сбалансированности спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого земельного участка эквивалентной полезности».

 

Оценка земельных участков

При оценке необходимо учитывать, что рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и оценка стоимости земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) рыночная стоимость также изменяется.
Что касается определения рыночной стоимости права аренды, то она в основном зависит от правомочий арендатора земельного участка, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.
Рыночная стоимость права аренды земли также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. Оценка рыночной стоимости проводится в отношении земель поселений и промышленности, земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах.

Стоимость земель поселений и земель промышленности (городов, деревень и иных населенных пунктов) оценивается на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения определяется исходя из фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивности пастбищ, многолетних насаждений, структуры посевных площадей, цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе РФ и необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения; удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе, а также иных факторов, влияющих на оценку стоимости земли.

Перечень документов для оценки земельных участков:

- свидетельство о регистрации права (собственности, аренды);
- кадастровый план земельного участка;
- информация о наличие строений, сооружений, других улучшений на оцениваемом земельном участке;
- сведения о наличии обременений (залог, аренда и др. сервитуты).

Жилые дома и коттеджи

Оценка жилой недвижимости проводится с учётом всех главных ценообразующих особенностей этого объекта: площадь, год постройки, местоположение, инфраструктуру и престижность района, этажность дома, состояние отделки. В зависимости от целей оценки жилой недвижимости.
Отчет о стоимости недвижимости является официальным документом доказательственного значения и может быть использован в любых учреждениях для подтверждения стоимости, в том числе и суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат.

Перечень документов для оценки жилой недвижимости:

- документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.);
- техническая информация по данным БТИ.

Порядок проведения оценки жилой недвижимости:

Оценка коммерческой недвижимости - является одним из самых распространенных в настоящее время видов оценки и включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д.
При оценке коммерческой недвижимости учитывается размер дохода, риск и период, связанный с его получением; оценка коммерческой недвижимости принимает во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

Стоимость коммерческой недвижимости может быть определена как:

- рыночная стоимость (наиболее вероятная цена при продаже или сдаче в аренду на открытом рынке);
- стоимость воспроизводства (суммы затрат в рыночных ценах на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту);
- ликвидационная стоимость (цена на объект, в случае, если он должен быть отчужден в кратчайшие сроки);
- утилизационная стоимость (стоимость, в случае, когда объект недвижимости должен быть ликвидирован)
- инвестиционная стоимость (стоимость, определяемая исходя из доходности объекта).

Перечень документов для оценки коммерческой недвижимости:

- документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.);
- документы БТИ на объект (технический паспорт, справка о техническом состоянии здания, экспликация, поэтажные планы);
- сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть);
- данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта);
- документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
- данные о сооружениях, входящих в состав объекта.