«Переустройство и перепланировку жилых помещений регламентируется главой 4, Жилищного кодекса РФ, Постановлением Правительства от 8 февраля 2005г. № 73-ПП) и разрешается производить только после получения документально оформленного разрешения».
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка квартир включает в себя перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; устройство дополнительных помещений, кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, то есть действия, меняющие первоначальную конфигурацию помещения, Перепланировкой является любое несоответствие между фактической планировкой помещения и поэтажным планом БТИ. То есть все изменения планировки помещений должны быть зафиксированы в поэтажном плане БТИ. Процесс внесения изменений в поэтажный план БТИ – называется согласованием. Для того чтобы согласование перепланировки прошло успешно необходимо знать некоторые требования и нормы. Например, при переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Если все же перепланировка квартиры необходима, существует определенная последовательность действий.
Этапы проведения работ:
1) Обследование помещения и несущих конструкций, выпуск Технического Заключения о возможности перепланировки. Если перепланировка не выполнена, возможны рекомендации;
2) Подготовка Проекта перепланировки;
3) Согласование Проектной (технической) документации;
4) Получение Разрешения;
5) Акт приемки;
6) Внесение изменений в БТИ;
7) Внесение изменений в Регистрирующий орган.
Существует два вида переустройства, перепланировки - простая (по эскизу) и сложная (по проекту)
Простая перепланировка (по эскизу) – это демонтаж и возведение не несущих перегородок без увеличения нагрузки, закладка и организация дверных проемов в не несущих перегородках, объединение санузла с ванной комнатой и увеличение площади объединенного помещения за счет нежилой площади, замена столярных изделий фасада.
Необходимые документы для согласования:
- Правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.);
- Документы БТИ (технический паспорт, форма 1а);
- Эскиз предполагаемой перепланировки (2 экземпляра);
- Выписка из ЕИРЦ, паспортного стола;
- По требованию Горжилинспекции ТЗК (техническое заключение).
Сложная перепланировка (по эскизу) – это организация дверных проемов в несущих стенах; возведение перегородок; изменение конструкции полов с увеличением нагрузок; перенос и организация кухонь, установка дополнительного оборудования; остекление балконов.
Необходимые документы для согласования:
- Документы БТИ (технический паспорт);
- ТЗК (техническое заключение);
- Проект перепланировки;
- Заключения: Роспотребнадзора, ДЕЗ (ТСЖ), АПУ (при изменении фасада).
Не допускается:
1. Перепланировка помещения без согласия собственника (владельца) жилья, а также при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры.
2. Перепланировка помещения, приводящая к:
- нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания,
- ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов,
- нарушению противопожарных устройств,
- затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам,
3. Перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности проживания,
4. Перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения
5. Проведение и реализация мероприятий:
- нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий;
- ведущих к ухудшению условий эксплуатации жилого фонда;
- ведущих к ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
6. Демонтаж:
- несущих опор, стен и балок;
- вентиляционных коллекторов;
7. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов.
Для получения разрешения на переустройство необходимо сдать четыре документа.
Это, во-первых, заявка на проведение переустройства, включающая в себя перечень планируемых работ, гарантируемый режим и сроки их проведения, подтвержденное личными подписями согласие членов семьи и других заинтересованных лиц, а также обязательство обеспечить свободный доступ должностных лиц для проверки хода работ. Во-вторых, копия документа о правах на помещение. В-третьих, копия плана помещений и экспликации (из БТИ). В-четвертых, проектная документация перепланировки. Жителям типовых домов можно обращаться к их разработчикам.
В целом, процедура согласования перепланировок выглядит так. Сначала нужно найти сертифицированного архитектора (или организацию), который разработает проект, и составить с ним договор о профессиональной ответственности. Затем следует ознакомить со своими планами жилищного инспектора и заручиться согласием соседей. После этого необходимо сдать проект вместе с другими документами на экспертизу, предварительно застраховав свою ответственность перед третьими лицами за возможные последствия строительных работ и подписав бумагу о том, что вы не будете препятствовать приходу гостей в лице жилищного инспектора, или представителя ЖЭКа.
Заключительный документ - акт приемки переоборудованной квартиры – собственник получит лишь после того, как работу одобрит специальная комиссия, состоящая из представителей Горжилинспекции (председатель приемочной комиссии), управы и эксплуатирующей организации.
